6月3日，路透引述高盛观点称，AI 数据中心建设需求快速上升，未来私募基础设施资本和房地产资本将在其中扮演更大的角色。报道中特别提到，随着数据中心项目延伸到土地、电力、建筑和设备等板块，私募基础设施与房地产之间的边界正在变得模糊。
当 AI 数据中心从科技公司的CapEx里被单拎出来看，它就不再只是为了 AI 竞赛而付出的成本，而是一门横跨地产、基础设施、能源和资本市场的生意。高盛没有点名普洛斯，但却恰好把普洛斯过去十几年最核心的能力推到了台前。
普洛斯的新故事：不只是物流地产
路透今年3月报道称，普洛斯正寻求以约200亿美元估值在香港 IPO，时间可能在2026年或之后。若成功上市，将是普洛斯2017年从新加坡证券交易所退市之后重返公开市场。彼时，市场理解普洛斯的关键词还是物流地产和电商仓储。如今，它需要讲述的却是一个关于算力中心、新能源基础设施和资本循环的新故事。
普洛斯擅长的商业模式是重资产平台的轻资产化运营。初期投入资金拿地、开发、招商、运营，但最终希望通过基金、合资平台、资产出售等方式，把成熟资产交给长期资本持有，自己用回笼来的资金继续滚动开发下一批资产。这套模式在物流地产领域跑通了很多次。
如今普洛斯的业务已全面覆盖物流及工业园区、科创园区、商业办公、算力中心和新能源基础设施。打开普洛斯官网，迎面而来的就是一张算力中心图片。根据官网介绍，其算力中心业务布局在京津冀、长三角、大湾区、中西部，IT负载共计1,400兆瓦。
在算力中心开发建设阶段，普洛斯采用多系统预制化技术，将变电站、冷冻站、钢结构及热通道等模块进行拆分，在工厂预制后再到现场拼装，以缩短建设周期；在制冷环节，通过选用高效节能设备、中压冷水机组和高效冷却塔，并优化管路设计，降低供冷和输配能耗，延长自然冷却时长，从而控制运营成本；同时，采用集约密集的电源系统，并在 IT 配电中引入模块化 HVDC 不间断电源系统，以提升供电效率、可靠性和维护便利性；依托自研的数据中心智慧化运营管理系统，对各子系统进行实时监控和智能化管理，持续提升运营效率和能源利用效率，降低 PUE；普洛斯还借助自身新能源业务，为数据中心配置屋顶光伏及其他风、光能源，以绿色能源替代或补充传统能源。
当然，AI 基建概念可以帮普洛斯打开估值空间，市场最终还是要看资产质量、现金流和增长路径。算力中心业务在整体资产中到底占多大比例？算力中心的客户结构、区域分布、电力保障能力和盈利模式如何？可再生能源业务与算力中心业务之间能否形成协同？是否已形成稳定、可验证的现金流？这些都是上市过程中投资者会重点关注的问题。
债务压身的万科等来普洛斯这张牌
万科是普洛斯的重要股东。路透2024年曾援引彭博报道称，万科正在寻求出售其持有的普洛斯全部股权，以缓解流动性压力。报道提到，万科在2018年以约34亿新币购买了普洛斯21.4%股权。
这笔投资曾经代表内地地产商全球化和物流地产布局的想象力。放到今天，在地产行业深度调整周期里，很多资产的问题是缺乏流动性和清晰定价，真正需要变现时，价格和时间都不由持有人完全掌控。普洛斯21.4%的股权体量不小，价值不低，但流动性有限，退出并不容易。普洛斯如果成功上市，至少意味着万科手里这项长期股权投资可以获得一个公开市场报价。
更理想的情况是，普洛斯如果能从传统物流地产估值，切换到 AI 基建和资产管理平台估值，万科手里的这部分权益，就可能成为其资产负债表上少数还能被新周期重新照亮的资产。